Estado de la información: 11 de agosto de 2026, sobre el texto publicado en Gaceta Oficial.
La Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda apareció en la Gaceta Oficial N.º 7.065 Extraordinario, con fecha del viernes 7 de agosto de 2026, y rige desde ese mismo día.
Lo primero que conviene saber, porque decide si el resto del artículo te aplica: la ley no toca los alquileres que ya existían . Crea un régimen aparte para los contratos que se firmen a partir de su entrada en vigencia. Los anteriores siguen donde estaban.
Dos regímenes conviviendo
El artículo 2 dice que las disposiciones de esta ley "sólo serán aplicables a las relaciones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda que se acuerden o formalicen luego de su entrada en vigencia". Y excluye expresamente los inmuebles que a esa fecha ya estuvieran en posesión de un inquilino, mientras esa posesión persista.
El artículo 6 cierra el círculo desde el otro lado: las relaciones vigentes al 7 de agosto "continuarán reguladas" por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y por la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, las dos normas de 2011.
Y la Disposición Transitoria Única completa el cuadro con lo que menos se ha comentado: esas dos leyes "no serán aplicables a las relaciones arrendaticias establecidas bajo el amparo del régimen especial previsto en esta Ley".
Puestas juntas, las tres disposiciones producen un sistema de dos velocidades. Un alquiler firmado el 6 de agosto conserva el marco de 2011, con su control de cánones y su procedimiento previo al desalojo. Uno firmado el 8 de agosto entra en el régimen nuevo, donde el canon lo fijan las partes y donde esas dos leyes no se invocan.
Para quien administra alquileres, eso deja de ser una discusión jurídica y pasa a ser una pregunta operativa por cada expediente: bajo qué régimen está cada contrato, y qué pasa cuando uno viejo se renueva. La ley no dice qué ocurre en ese último caso.
El artículo 2 excluye además siete categorías: terrenos urbanos y suburbanos no edificados, fincas rurales, fondos de comercio, hoteles y alojamiento turístico en general, inmuebles para actividades comerciales, industriales, profesionales o de enseñanza, y la ocupación de vivienda derivada de una relación laboral o de subordinación.
Cómo se firma un contrato bajo el régimen nuevo
El artículo 8 exige contrato escrito y fija seis contenidos mínimos: identificación de las partes y la cualidad con que actúan, identificación del inmueble, término de duración, monto del canon y forma de pago, relación de servicios y usos conexos, y designación de quién paga los servicios públicos.
El artículo 9 deja la notaría como opción, no como requisito. El contrato puede autenticarse ante cualquier notaría o suscribirse de forma privada, y en ambos casos obliga a las partes.
Sobre el plazo, el artículo 11 lo remite al acuerdo entre las partes y añade dos reglas supletorias: a falta de estipulación expresa se entiende acordado por un año, y si al vencimiento ninguna de las partes manifiesta su voluntad de terminar, el contrato continúa en los mismos términos.
El canon y su ajuste
El artículo 12 establece que el monto lo acuerdan las partes en el contrato, sin más limitaciones que las de la propia ley. Es el cambio de fondo respecto del régimen de 2011, donde el canon estaba sujeto a regulación administrativa.
El artículo 14 fija el pago mensual salvo acuerdo en contrario, y resuelve el asunto de la moneda: cuando el canon se establece en moneda distinta al bolívar, el inquilino puede, de mutuo acuerdo con el arrendador, pagar el equivalente en bolívares al tipo de cambio del Banco Central de Venezuela de la fecha del pago.
El ajuste está en el artículo 13 y es más estrecho de lo que suele resumirse. El canon acordado se mantiene durante toda la vigencia del contrato. Solo en prórroga o renovación las partes pueden estipular un ajuste, de mutuo acuerdo. Y cuando el canon está en bolívares, ese ajuste no puede superar la variación del índice de precios al consumidor que publica el Banco Central durante el período de vigencia del contrato.
Garantías, reparaciones y servicios
El artículo 16 admite dos garantías, y hasta tres meses de canon en ambos casos: una póliza de seguros que cubra daños al inmueble, o un depósito. El depósito puede pagarse en efectivo o en cuenta bancaria.
El artículo 18 obliga a reintegrarlo dentro de los quince días continuos siguientes al término de la relación, previa revisión del inmueble, y permite descontar reparaciones y servicios en mora comprobados. Si el depósito se dio en moneda distinta al bolívar, las partes pueden acordar el reintegro del equivalente en bolívares a la tasa del Banco Central del día en que se devuelve.
Las reparaciones se reparten por un umbral, en el artículo 15 y a falta de estipulación expresa: las que superan el 30 % del canon corren por cuenta del arrendador, salvo que se originen en negligencia, imprudencia o impericia del inquilino; las que no lo superan, por cuenta del inquilino.
El artículo 19 reparte los pagos y conviene leerlo completo, porque circuló al revés. Salvo estipulación en contrario, el inquilino paga electricidad, agua, gas doméstico, aseo urbano, teléfono, televisión por suscripción, internet y cualquier otro servicio que contrate por su cuenta. También salvo estipulación en contrario, el condominio y los impuestos sobre inmuebles urbanos corresponden al propietario .
El artículo 17 encarga a las aseguradoras públicas y privadas diseñar pólizas accesibles para garantizar la conservación de inmuebles arrendados, y deja su regulación a la Superintendencia de la Actividad Aseguradora.
Habitabilidad y prohibiciones
El artículo 10 exige condiciones mínimas de habitabilidad conforme a las normas que regulan la materia, y prohíbe dar en arrendamiento tres tipos de inmueble: los ubicados en zonas declaradas de alto riesgo por las autoridades competentes, los construidos con materiales inadecuados o perecederos que impliquen riesgo para la vida, la seguridad o la salud, y los que sean producto de demoliciones o de construcciones no culminadas con ese mismo riesgo.
Preferencia de compra
Si el propietario decide vender, el artículo 20 da preferencia al inquilino con más de dos años de posesión que esté solvente en cánones y servicios. La notificación debe ser escrita e indicar precio y condiciones, y el inquilino tiene quince días para manifestar por escrito su interés. Si rechaza o no responde en plazo, el propietario queda libre de ofrecerlo a terceros.
El artículo 21 admite señalar una dirección electrónica para las notificaciones de la ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y quede constancia de emisión y recepción, conforme a la ley de mensajes de datos y firmas electrónicas.
Cómo termina y quién ordena un desalojo
El artículo 22 lista cinco formas de terminación: vencimiento del plazo, mutuo acuerdo, terminación anticipada, decisión unilateral del inquilino y destrucción total del inmueble por caso fortuito o fuerza mayor.
La terminación anticipada está en el artículo 23, con siete supuestos. Los dos primeros llevan plazo: impago del canon durante tres períodos consecutivos, e impago de servicios durante tres meses consecutivos. Siguen la cesión o el subarriendo sin autorización, los deterioros mayores o reformas no autorizadas, el uso distinto al pactado o contrario a la ley, el abandono del inmueble, y las causales que las partes hayan establecido en el contrato. El artículo cierra señalando que la declaratoria de cualquiera de esos supuestos por la autoridad competente da lugar al desalojo.
El artículo 24 permite al inquilino terminar en cualquier momento y de manera unilateral, y admite que las partes acuerden una indemnización de hasta dos meses de canon por ese supuesto.
Para las controversias, el artículo 25 abre tres vías: los mecanismos de conciliación, mediación y otros medios alternativos; los centros de arbitraje institucional, el arbitraje pactado en el contrato o el arbitramento del Código de Procedimiento Civil; y los tribunales de municipio del lugar del inmueble, por el procedimiento del juicio breve e independientemente de la cuantía. El artículo 26 añade que el Estado podrá crear centros de mediación, conciliación y arbitraje, incluidos los jueces de paz.
Y el artículo 27 responde la pregunta que más importa. La orden de desalojo de una vivienda arrendada "solo podrá ser acordada por un tribunal de municipio o un tribunal arbitral establecido conforme a la ley". Cuando la orden viene en un laudo arbitral, se presenta ante el tribunal competente para su ejecución, según las normas del Código de Procedimiento Civil para ejecutar sentencias.
Qué cambia en el trabajo diario
Cuatro cosas, para quien capta, administra o acompaña alquileres.
Saber bajo qué régimen está cada contrato deja de ser un detalle. La fecha de firma decide qué ley se aplica, y durante años van a convivir carteras mixtas.
El contrato escrito con seis contenidos mínimos es ahora el piso legal. Un acuerdo verbal o un documento incompleto sigue existiendo en la práctica, pero fuera de lo que la ley describe.
La conversación sobre garantía tiene un techo claro: tres meses, en póliza o en depósito, con quince días para devolver. Eso se explica en la primera reunión, no en la última.
Y quién paga el condominio conviene dejarlo por escrito. La ley lo pone del lado del propietario salvo estipulación en contrario, así que si el acuerdo es otro tiene que estar en el contrato.
Lo que la ley no resuelve
La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda no aparece mencionada en ninguno de los 27 artículos. La única superintendencia que la ley nombra es la de la Actividad Aseguradora, en el artículo 17. Qué papel conserva la Sunavi sobre los contratos que siguen bajo el régimen de 2011 no se deduce de este texto.
Tampoco se establece cómo se consulta si un inmueble está en zona declarada de alto riesgo, ni qué normas concretas fijan las condiciones mínimas de habitabilidad que exige el artículo 10, que se remite a la regulación de la materia sin identificarla.
Y no se dice qué ocurre cuando un contrato anterior al 7 de agosto se renueva: si al renovarse pasa al régimen nuevo o conserva el anterior. Es la duda con más consecuencias prácticas de las tres.
Sobre este artículo
Todas las referencias a artículos provienen del texto publicado en la Gaceta Oficial N.º 7.065 Extraordinario del 7 de agosto de 2026, no de resúmenes.
Esto es información general. No sustituye la revisión de un contrato concreto, que depende de su fecha, sus cláusulas y las circunstancias de las partes. Para un caso particular, consulta con un abogado.
Fin del artículo.
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